Wyobraź sobie taką scenę: wracasz do swojej ziemi lub drugiego domu i nagle… niespodzianka: ktoś już tam mieszka, bez twojej zgody.

Co gorsza, twierdzi, że nieruchomość należy teraz do niego.

Sytuacja, która wydaje się mało prawdopodobna, jest jednak możliwa w świetle prawa francuskiego, choć pozostaje wyjątkiem.

Istnieje bowiem mało znany mechanizm prawny, który w pewnych okolicznościach może przekształcić bezprawnego właściciela w prawowitego właściciela…

Zasiedzenie: kiedy zapomnienie działa na twoją niekorzyść

Ten mechanizm ma techniczną nazwę: zasiedzenie. W skrócie, jest to system, w którym czas biegnie na korzyść lokatora. Innymi słowy, jeśli dana osoba zajmuje nieruchomość, nie będąc jej faktycznym właścicielem, może po pewnym czasie dochodzić prawa własności, pod warunkiem spełnienia kilku rygorystycznych kryteriów.

Kodeks cywilny przewiduje dwie formy:

Skrócony 10-letni okres zasiedzenia: Dotyczy on osób posiadających akt własności (nawet błędny) i działających w dobrej wierze. Oznacza to, że zasadnie uważają się za właścicieli nieruchomości, na przykład po źle sporządzonej lub niekompletnej transakcji sprzedaży.

30-letni okres zasiedzenia: Jest najbardziej niepokojący. Obowiązuje nawet w przypadku braku tytułu własności lub dobrej wiary. Jeśli dana osoba zajmuje nieruchomość nieprzerwanie, pokojowo, publicznie i jednoznacznie przez 30 lat, może prawnie stać się jej właścicielem… nawet jeśli doskonale wie, że nieruchomość do niej nie należy.

Trzydzieści lat, żeby stracić wszystko: ale jak to możliwe?

Tak, 30 lat może wydawać się długim okresem. Ale w rzeczywistości opuszczona działka lub pusty dom mogą pozostać niezauważone przez dekady. I tu właśnie tkwi problem: bezczynność właściciela jest interpretowana jako brak zainteresowania, co działa na jego niekorzyść.

Orzecznictwo jest jednoznaczne: zła wiara właściciela nie wystarcza, aby unieważnić przedawnienie. Liczy się wygląd nieruchomości utrzymanej przez 30 lat: stabilny, widoczny stan zamieszkania, bez sprzeciwu.

Jakie środki ostrożności można podjąć, aby uniknąć takiej sytuacji?

Na szczęście można się przed tym scenariuszem całkowicie zabezpieczyć. Oto kilka prostych i skutecznych środków:

Regularnie monitoruj swoje niezamieszkane nieruchomości, w tym drugie domy lub puste działki. Prosta, coroczna inspekcja czasami wystarczy, aby przerwać bieg przedawnienia.

Reaguj szybko, jeśli zauważysz nieautoryzowane zajmowanie nieruchomości. Im dłużej lokator pozostaje w lokalu, tym silniejsza staje się jego pozycja.

Zachowaj konkretne dowody korzystania z nieruchomości: faktury za prace lub konserwację, korespondencję, zdjęcia z datą i zeznania świadków. To dowód, że nigdy nie przestałeś korzystać ze swoich praw.

W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości: notariuszem, prawnikiem lub zarządcą wspólnoty mieszkaniowej. Zapobieganie jest lepsze niż długi i kosztowny spór.

Ponieważ pozostanie właścicielem domu… to również kwestia czujności.

Zasiedzenie nie jest luką prawną, ale starożytnym mechanizmem, który zachęca ludzi do utrzymywania aktywnych relacji z nieruchomością. Przypomina nam, że prawa własności są chronione w takim samym stopniu, w jakim są chronione.